Mercado de la casa de Medellín

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Desde 2008, parece que todo el mundo es un observador de burbujas. Creo que es algo bueno porque mantiene los mercados bajo control y nos obliga a preguntarnos si nuestras inversiones en bienes raíces están justificadas por los precios que pagamos. En Casacol recibimos la pregunta casi todos los días, "Crees que hay riesgo de una burbuja en el mercado de casas de Medellín?" Y cada vez que me hacen la pregunta, tengo que detenerme y preguntarme lo siguiente: inmobiliarias en medellin

1) Los bancos están prestando imprudentemente en Colombia a tasas de interés bajas oa compradores no calificados?

2) La gente entra en pánico comprando por miedo a "perderse" (especulación) o debido al contagio del mercado?

3) El valor intrínseco de los inmuebles de Medellín está eclipsado por los precios actuales? (ROI bajos o negativos)

4) Existe un desequilibrio de mercado entre oferta y demanda?

Estas condiciones son más o menos las que llevaron a la burbuja inmobiliaria estadounidense ya las burbujas inmobiliarias en general. Así que revisemos y debatamos cada uno de los tres puntos anteriores para detectar si de hecho puede haber una burbuja inmobiliaria que se esté gestando aquí en Medellín.

Bancos colombianos / Prácticas crediticias

Una de las experiencias más frustrantes que puede tener cualquier extranjero en Colombia es en un banco local. ¿Puedo tener una cuenta bancaria? No. ¿Puedo transferir algo de dinero? No. ¿Puedo tener una hipoteca? No. La realidad es que los bancos aquí son hiperconservadores y la mayor parte de esto proviene de la crisis económica colombiana de 98-99 que afectó a muchos mercados emergentes en ese momento.

Antes de la crisis, los bancos colombianos actuaron de forma muy parecida a los bancos estadounidenses de 2000-2008. Poca documentación, poca prueba de capacidad para soportar la carga de deuda solicitada, pagos iniciales tan bajos como 5%. Luego vino una crisis económica / bancaria y la subsecuente ley de vivienda residencial de 1999 (aquí en español). ¿Qué instauró la ley?

Pago inicial mínimo del 30% (vivienda social, 20%) del precio de compra
Servicio de deuda máximo mensual del 30% de los ingresos declarados y verificados
Período máximo de amortización de 30 años.
Sin penalizaciones por pago anticipado de ningún tipo en ningún momento
Combine esto con las tasas de interés hipotecarias típicas de la tasa del banco central (actualmente 4.5%) + 6.0% -7.5% = 10.5-12.0% para un BUEN crédito y puede ver que no es tan fácil o barato para los colombianos obtener hipotecas por su cuenta. país, y mucho menos un extranjero.

Aquí hay un artículo y un gráfico reciente del WSJ que ubica a Colombia como uno de los países con menor deuda / PIB del mundo.

Hype/Panic/Speculative Buying

Si bien, en general soy optimista sobre el mercado aquí, no me entusiasma la cantidad de desarrollo que tiene lugar en las áreas exteriores de Medellín. El hecho es que los colombianos de clase media están comprando una enorme cantidad de inmuebles nuevos. Probablemente esté justificado en gran medida y sea necesario debido a la naturaleza de un mercado emergente: los jóvenes necesitan nuevas viviendas.

Pero si los compradores especulativos con el deseo de traspasar sus contratos a futuros compradores comienzan a superar en número a los residentes genuinos, entonces podríamos comenzar a tener algunos problemas. De cualquier manera, no existen buenos datos para saber qué tan alto es realmente el% de compradores especulativos en desarrollos de vivienda de clase media antes de la construcción. Pero por el momento, este segmento está haciendo un gran porcentaje del volumen en el mercado inmobiliario general de Medellín y atrae a muchos compradores de vivienda por primera vez e inversionistas / especuladores junto con ellos.

Se están adelantando los precios en general?

Cada mercado inmobiliario es algo único en el sentido de que muchos factores pueden determinar el valor real del activo. Los bienes raíces en Manhattan, Londres o Vancouver pueden costar entre 10 y 20 veces (o más) en comparación con los pies / metros cuadrados comparables de alta gama en Poblado, Medellín, sin embargo, sigue habiendo inversores locales y extranjeros grandes y sofisticados que no parpadean. a los niveles de precios actuales. Esos son mercados en los que es difícil obtener un rendimiento del 1-2% de su efectivo y mucho menos de dos dígitos, lo cual es bastante común aquí en Medellín.

Dicho esto, dado que el mercado aquí en Medellín continúa apreciándose en un 8-10% en 2017 con respecto a 2016, las rentas subyacentes solo se están apreciando en aproximadamente la mitad de eso (estrechamente relacionado con la inflación). Esto reducirá los retornos para los recién llegados al mercado y si la tendencia continúa durante 5 a 10 años, podríamos comenzar a ver que los precios de Medellín y los rendimientos de los alquileres se parecen mucho más a un país desarrollado.

Oferta y demanda

Vea el gráfico a continuación donde el recuadro azul representa todos los proyectos en construcción en Poblado y varias etapas de desarrollo para los próximos años, totalizando 36 proyectos. Y compare eso con el resto del mercado local de 389 proyectos en otras áreas de la ciudad. Ojalá tuviera la revista Informe Inmobiliaria de 2008 cuando empecé a comprar aquí, he intentado encontrar una copia antigua durante mucho tiempo. Villas de lujo medellín

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